지식산업센터 공실 심각…정부, 주거·신산업 활용으로 해법 찾는다

 ## 최근 지식산업센터 공실률 크게 증가 정부가 전국 준공 지식산업센터를 조사한 결과, 전체 시설의 평균 공실률은 16%대 수준으로 나타났습니다. 특히 **최근 3년 이내 준공된 지식산업센터의 공실 문제가 더욱 심각**했습니다. 최근 3년간 준공된 시설의 경우 * 공실률 약 **43.5%** * 미분양률 약 **26.9%** 수준으로 조사됐습니다. 지역별로도 차이가 나타났는데, 비수도권의 최근 준공 시설 공실률은 수도권보다 오히려 높은 수준을 보였습니다. 광주의 경우도 **최근 3년 준공 지식산업센터의 공실률이 약 53.3%**로 조사돼 전국 평균보다 높은 것으로 나타났습니다. 고금리와 부동산 가격 하락이 겹치면서 경매로 넘어가는 지식산업센터도 크게 증가했습니다. 지식산업센터 관련 경매 물건은 2023년 이후 급격히 늘어난 것으로 나타났습니다. ## 앞으로 신규 지식산업센터 공급은 까다로워진다 정부가 마련한 대책의 큰 방향은 간단합니다. **신규 공급은 수요를 고려해 조절하고, 이미 공급된 지식산업센터는 활용 범위를 넓히겠다는 것입니다.

** 앞으로 지자체가 지식산업센터 설립을 승인할 때 주변 지역의 * 기존 지식산업센터 공실률 * 미분양 현황 * 주변 상가 및 업무시설 시장 * 전력·용수 등 기반시설 여건 * 지역 산업과의 연계성 등을 종합적으로 살펴보게 됩니다. 정부 차원에서도 지역별 공급 상황을 파악하고 수급 조절에 관여할 수 있는 제도를 마련할 예정입니다. 따라서 과거처럼 **사업성만을 보고 대규모 지식산업센터를 공급하는 방식은 앞으로 어려워질 가능성이 높습니다.** ## 기존 지산은 원룸·오피스텔 등으로 활용 가능 이번 대책에서 부동산 시장이 가장 주목하는 부분은 **기존 지식산업센터의 용도 활용 확대**입니다. 이미 설립 승인을 받은 지식산업센터의 경우 일정 기간 동안 지원시설 비율을 확대하는 방안이 추진됩니다. 현재보다 지원시설을 더 많이 확보할 수 있도록 해 공실을 다른 용도로 활용할 수 있는 여지를 넓히겠다는 취지입니다. 특히 일정 요건을 충족하면 **원룸 형태의 공간이나 오피스텔·기숙사 등 주거 관련 시설로 전환하는 방안**도 추진됩니다. 일반공업지역에 위치한 일부 지식산업센터의 경우 오피스텔 전환을 한시적으로 허용하는 방안도 포함됐습니다. 공실이 심각한 지산을 그대로 방치하기보다는 지역의 주거 수요와 연결해 활용하겠다는 것입니다. ## 리모델링 비용과 금융 지원도 추진 용도 전환을 활성화하기 위한 금융지원 방안도 마련됩니다. 정부는 원룸 형태의 지원시설이나 오피스텔·기숙사 등으로 전환하는 사업자에게 리모델링 비용을 지원할 수 있도록 관련 금융 프로그램을 마련할 예정입니다. 또한 주거시설로 전환한 이후에는 예상 감정가를 기준으로 일정 범위의 보증 지원을 받을 수 있도록 하는 방안도 추진됩니다. 따라서 공실 지식산업센터를 보유한 소유자 입장에서는 앞으로 **매각 외에도 용도 전환을 통한 활용 가능성**을 검토할 필요가 있습니다. 다만 실제 전환 가능 여부는 건축물의 용도지역, 건축법상 용도, 주차장 기준, 지구단위계획 등 개별 건축물의 조건을 반드시 확인해야 합니다. ## AI·드론·물류 등 새로운 업종 입주도 쉬워질 전망 지식산업센터의 또 다른 문제는 **입주할 수 있는 업종이 제한적이었다는 점**입니다. 기존에는 법령에서 정한 업종을 중심으로 입주 가능 여부를 판단했기 때문에 새로운 형태의 기업이 실제 사업 내용과 관계없이 업종 분류 때문에 입주하지 못하는 경우가 있었습니다. 정부는 앞으로 일부 제한 업종을 제외하고 대부분의 업종을 허용하는 **네거티브 방식**으로 입주업종 규제를 전환하는 방안을 추진합니다. 이에 따라 * AI 관련 기업 * 디지털 융합기업 * 드론 관련 사업 * 도심형 물류시설 * 공유오피스 * 새로운 형태의 IT·서비스 기업 등의 입주 문턱이 낮아질 것으로 예상됩니다. 즉, 지식산업센터가 제조업이나 전통적인 IT기업만을 위한 공간에서 벗어나 **다양한 신산업 기업이 사용하는 업무공간으로 변화할 가능성**이 있습니다. ## 규제 완화와 함께 투기성 거래는 관리 모든 규제를 없애는 것은 아닙니다. 과거 지식산업센터 투자 열풍 당시 문제가 됐던 허위·과장 광고나 이른바 분양권 쪼개기와 같은 거래 방식에 대해서는 관리가 강화될 예정입니다. 분양 과정에서의 광고 관리와 부적격 업종 입주 방지, 사용승인 전 지분 쪼개기 거래 등에 대한 관리가 강화될 전망입니다. 결국 이번 정책은 **"지산을 더 많이 짓는 것"에서 "현재 있는 지산을 어떻게 활용할 것인가"** 쪽으로 정책 방향이 바뀌었다고 볼 수 있습니다. ## 광주 지산 시장도 관심 있게 볼 필요 광주 역시 최근 준공된 지식산업센터의 공실 문제가 상대적으로 높은 수준으로 나타난 만큼 이번 정책 변화의 영향을 받을 가능성이 있습니다. 특히 앞으로는 단순히 **"지식산업센터니까 투자 가치가 있다"**는 방식보다는 다음과 같은 요소를 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있습니다. **① 현재 공실률은 어느 정도인지 ② 실제 입주기업의 업종은 무엇인지 ③ 주변 산업 및 업무시설 수요가 있는지 ④ 임대료가 주변 오피스 시장과 비교해 경쟁력이 있는지 ⑤ 향후 주거·지원시설 전환이 가능한 구조인지 ⑥ 교통·주차·편의시설 등 실제 이용 여건은 어떤지** 같은 부분입니다. 특히 이번 제도 개선이 실제 시행되면 **공실이 많은 지식산업센터 가운데 용도 전환이나 업종 확대가 가능한 곳과 그렇지 않은 곳 사이의 가치 차이**가 더욱 커질 가능성도 있습니다. ## 앞으로 지산 시장은 어떻게 달라질까? 이번 정부 대책을 한마디로 정리하면 다음과 같습니다. > **신규 지식산업센터 공급은 신중하게, 기존 지산은 다양한 방법으로 활용한다.** 지식산업센터의 공실 문제가 단기간에 모두 해결되기는 어렵겠지만, 입주업종 확대와 지원시설 확대, 주거시설 전환 등이 실제 시행될 경우 기존 지산의 활용 방식에는 상당한 변화가 나타날 수 있습니다. 다만 이번 내용 가운데 상당수는 **법령 개정이나 시행령 개정 등이 필요한 사항**이므로 실제 적용 시점과 세부 조건은 향후 발표되는 법령과 지자체 기준을 확인해야 합니다. **※ 본 글은 2026년 9월 10일 정부가 발표한 지식산업센터 공실 대책 관련 보도를 바탕으로 주요 내용을 재구성한 정보 제공용 글입니다. 특정 부동산의 투자·매매를 권유하거나 수익을 보장하는 내용이 아닙니다.**