공실률 30% 원도심에 최대 365억원 투입…정부 ‘RE 프로젝트’ 추진

광주에서 부동산 중개업을 하다 보면 상권의 변화를 가장 먼저 체감하는 곳이 있습니다.

바로 충장로와 금남로를 중심으로 한 원도심입니다.

한때 광주에서 가장 많은 사람들이 오가던 대표 상권이었지만, 상권의 중심이 신도심으로 이동하고 소비 방식까지 달라지면서 빈 점포가 눈에 띄게 늘었습니다.

현재 충장로·금남로 일대 중대형 상가의 공실률이 20~30% 수준에 이른다는 조사 결과가 나왔습니다.

광주 전체 일반상가 공실률 역시 15.7%로 전국 특·광역시 가운데 높은 수준으로 나타났습니다.

그런데 이번에 정부가 원도심을 다시 살리기 위한 새로운 프로젝트를 발표했습니다.

이름은 ‘원도심 RE 프로젝트’입니다.

■ 단순한 상권 정비가 아니라 ‘공간의 재활용’

이번 사업에서 눈여겨볼 부분은 단순히 도로를 정비하거나 건물 외관을 개선하는 데 그치지 않는다는 것입니다.

정부는 국토교통부·문화체육관광부·중소벤처기업부가 함께 참여해 공간 정비와 문화 콘텐츠, 창업·상권 지원을 묶어서 추진한다는 계획입니다.

쉽게 말하면,

비어 있는 공간을 고치고 →
새로운 콘텐츠를 넣고 →
사람과 창업자를 불러들이고 →
다시 소비가 발생하도록 만드는 것

입니다.

정부는 도시쇠퇴지역 가운데 도심 또는 부도심에 해당하면서 공실 상가가 밀집한 원도심을 주요 대상으로 검토하고 있습니다.

2027년부터 수도권 외 지역을 중심으로 시범사업을 추진하고, 2029년까지 대상지를 단계적으로 확대할 계획입니다.

■ 충장로에 필요한 것은 ‘새 건물’보다 ‘새로운 사람’

현장에서 상권을 바라보는 중개사의 입장에서 보면 원도심의 문제는 단순히 오래된 건물이 많다는 데 있지 않습니다.

건물은 있는데 그 공간을 이용할 사람이 줄어든 것이 더 큰 문제입니다.

예전에는 좋은 자리에 점포를 구하면 자연스럽게 손님이 따라왔습니다.

하지만 지금은 다릅니다.

온라인 소비가 늘었고, 상권의 중심도 여러 곳으로 분산됐습니다.

그래서 앞으로 원도심 활성화에서 중요한 것은

“어떤 건물을 새로 지을 것인가?”

보다

“사람들이 이곳에 다시 찾아올 이유를 어떻게 만들 것인가?”

라고 생각합니다.

이번 RE 프로젝트가 문화·콘텐츠·창업을 함께 묶은 이유도 여기에 있다고 볼 수 있습니다.

■ 빈 상가가 창업공간·공유오피스·팝업스토어로

정부는 공실 상가를 매입하거나 장기 임대하는 방식 등을 활용해 원도심 활성화 공간을 조성할 계획입니다.

활용 방식도 다양합니다.

• 창업 공간
• 작업실
• 공유오피스
• 팝업스토어
• 지역 브랜드 전시·판매 공간
• 상권 지원시설

등으로 활용할 수 있도록 지원합니다.

특히 일정 기간 입주자의 임대료 부담을 지원하는 방식도 추진됩니다.

이 부분은 상가를 보유한 건물주 입장에서도 관심을 가질 만합니다.

장기간 공실로 남아 있는 점포가 있다면 단순히 기존 업종의 임차인을 찾는 것뿐만 아니라 새로운 형태의 수요를 받아들일 수 있는 공간으로 전환하는 방법도 생각해 볼 수 있기 때문입니다.

■ 오래된 모텔·공공시설·집단 공실상가도 대상

이번 사업은 일반적인 빈 점포만을 대상으로 하는 것은 아닙니다.

활용되지 않는 공공시설이나 장기간 사용되지 않는 모텔, 규모가 있는 공실 상가 등도 지역 상황에 따라 새로운 시설로 탈바꿈할 수 있도록 지원한다는 계획입니다.

문화예술 거점이나 창업 지원시설, 지역 브랜드 공간 등으로 활용할 수 있습니다.

여기에

주차장 확충 → 간판·외벽 정비 → 야간경관 → 테마거리

같은 물리적인 환경 개선도 함께 추진됩니다.

상권은 어느 한 가지 요소만 바꾼다고 살아나는 것이 아닙니다.

사람이 찾아올 이유가 있어야 하고, 머물 공간이 있어야 하며, 주변 점포와 연결되는 구조도 필요합니다.

그래서 이번 사업처럼 콘텐츠와 공간을 함께 바꾸는 접근이 중요한 것입니다.

■ 최대 365억원 규모…광주도 관심 있게 지켜봐야

이번 사업은 단순한 소규모 환경개선 사업과는 규모가 다릅니다.

정부 계획에 따르면 선정 지역에 국토부와 문체부 등이 사업별로 지원하고, 지방비를 포함하면 지역당 최대 365억원 규모의 사업비가 투입될 수 있습니다.

문화 콘텐츠 역시 단순 행사에 그치지 않고

콘텐츠 발굴 → 창작·제작 → 실증 → 고도화 → 유통

등의 단계로 지원할 계획입니다.

중소벤처기업부도 지역상권 및 전통시장 관련 사업과 연계해 지원할 예정입니다.

결국 세 개 부처가 각자 따로 사업을 진행하는 것이 아니라 원도심이라는 하나의 공간에 문화·도시재생·상권 정책을 집중시키는 방식이라고 볼 수 있습니다.

■ 그렇다면 충장로 상권은 정말 살아날 수 있을까?

이 부분은 조금 냉정하게 볼 필요가 있습니다.

정부가 돈을 투입한다고 해서 상권이 자동으로 살아나는 것은 아닙니다.

상권 활성화 사업에서 가장 어려운 부분은 시설을 만드는 것이 아니라 사업이 끝난 뒤에도 사람들이 계속 찾아오게 만드는 것이기 때문입니다.

예쁜 거리와 새로운 시설을 만들어 놓고도 방문객이 지속적으로 증가하지 않는다면 결국 다시 공실이 생길 수 있습니다.

따라서 충장로가 정말 회복하려면

① 사람들이 찾아올 콘텐츠

② 청년·창업자가 들어올 수 있는 합리적인 임대료

③ 주차와 교통 접근성

④ 밤에도 사람이 머무를 수 있는 공간

⑤ 주변 점포와 연계되는 상권 구조

⑥ 사업 종료 후에도 지속될 운영 주체

이 함께 만들어져야 합니다.

■ 부동산 중개사의 눈으로 보면 ‘공실’에도 기회는 있다

상가 중개를 하다 보면 공실이 많은 지역에서는 건물주와 임차인 모두 어려움을 겪습니다.

하지만 반대로 생각하면 공실이 있다는 것은 새로운 업종과 새로운 콘텐츠가 들어올 공간이 있다는 의미이기도 합니다.

특히 원도심에서는 신축 상가처럼 획일적인 공간보다 오래된 건물의 구조나 골목, 역사적 장소 자체가 콘텐츠가 되는 경우도 있습니다.

카페 하나, 식당 하나를 유치하는 것만으로 상권 전체가 살아나는 시대는 지났습니다.

앞으로는

문화 + 콘텐츠 + 창업 + 상업시설 + 주거 + 관광

이 서로 연결되는 방식의 상권이 만들어져야 한다고 봅니다.

■ 광주 원도심의 다음 변화가 궁금해지는 이유

충장로와 금남로는 단순한 상업지역이 아닙니다.

광주의 역사와 문화가 오랫동안 축적된 지역입니다.

그렇기 때문에 이번 RE 프로젝트가 실제 대상지로 선정되고 사업이 구체화된다면 단순히 빈 점포 몇 곳을 채우는 수준을 넘어 원도심의 공간 구조 자체가 달라질 가능성도 있습니다.

물론 아직은 사업 대상지 선정과 구체적인 실행계획이 남아 있습니다.

따라서 지금 단계에서 특정 점포나 건물의 가치 상승을 단정하기보다는 정부와 지자체가 어떤 지역을 대상으로 어떤 방식의 사업을 추진하는지 지켜보는 것이 먼저입니다.

마무리하며

부동산에서 가장 무서운 것은 오래된 건물이 아닙니다.

사람이 사라지는 것입니다.

반대로 사람이 다시 모이기 시작하면 오래된 건물도 새로운 가치를 만들어낼 수 있습니다.

충장로의 미래 역시 결국 건물 자체보다 그 공간에 어떤 사람과 콘텐츠를 다시 채울 수 있느냐에 달려 있다고 생각합니다.

이번 정부의 RE 프로젝트가 충장로·금남로를 비롯한 광주 원도심에 새로운 전환점이 될 수 있을지 관심 있게 지켜볼 필요가 있겠습니다.

앞으로 대상지 선정과 구체적인 사업 내용이 나오면 광주 원도심 상권과 상가시장에 어떤 변화가 생길지 현장 중심으로 다시 한번 살펴보겠습니다.

📌 공인중개사가 바라본 핵심 포인트

공실이 많다는 것은 현재의 상권이 어렵다는 의미이지만,
동시에 새로운 콘텐츠와 업종이 들어올 수 있는 공간이 많다는 의미이기도 합니다.

이번 사업에서 중요한 것은 단순한 건물 정비가 아니라
“사람을 다시 원도심으로 불러올 수 있는가”입니다.

※ 본 글은 2026년 9월 발표된 원도심 RE 프로젝트 관련 정책 및 보도 내용을 바탕으로 재구성한 정보성 콘텐츠입니다. 사업 대상지와 지원 규모, 세부 내용은 향후 정부·지자체의 공고 및 사업계획에 따라 변경될 수 있습니다.